Plus-value LMNP : ce que change la réintégration des amortissements
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la location d'un bien meublé sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : le prix d'achat retenu est diminué de ces amortissements, ce qui augmente la plus-value imposable. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD médicalisés sont exemptés de cette réintégration.
Pendant des années, l'argument phare du LMNP au réel était double : amortir pour ne presque pas payer d'impôt sur les loyers, et revendre sans que cet amortissement ne pèse sur la plus-value. Cette seconde moitié a changé. Voici ce que cela veut dire, avec un exemple chiffré.
En bref
- La règle : amortissements déduits = prix d'achat réduit = plus-value plus élevée.
- L'exception : résidences étudiantes, seniors et EHPAD médicalisés.
- Ce qui ne change pas : les abattements pour durée de détention (exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans).
- Ce qui compte : seuls les amortissements effectivement déduits sont réintégrés, et le mobilier est exclu du calcul de la plus-value.
Comment la plus-value était calculée avant
Un bien acheté 200 000 € et revendu 250 000 € dégageait une plus-value brute de 50 000 €, quel que soit le montant amorti pendant la détention.
Comment elle est calculée depuis la loi de finances 2025
Le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements déduits (hors mobilier). Pour 60 000 € d'amortissements sur le bâti :
Plus-value brute = prix de vente − (prix d'achat − amortissements déduits)
= 250 000 − (200 000 − 60 000) = 110 000 €
La loi s'applique aux cessions à partir du 15 février 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84, modifiant l'article 150 VB du CGI).
Quelles résidences échappent à la réintégration ?
| Type | Réintégration |
|---|---|
| Résidence étudiante | Non (exemptée) |
| Résidence senior | Non (exemptée) |
| EHPAD médicalisé | Non (exemptée) |
| Résidence d'affaires | Oui |
| Résidence de tourisme | Oui |
| Meublé classique (bail d'habitation, hors résidence) | Oui |
L'exemption suppose que la résidence respecte les conditions fixées par la loi : résidences étudiantes (art. L. 631-12 du CCH), résidences services seniors accueillant des personnes de plus de 65 ans (art. L. 631-13 du CCH) et établissements médicalisés de type EHPAD (art. L. 312-1 du CASF). Faites valider votre cas par un notaire ou un expert-comptable.
Exemple chiffré : l'écart entre deux résidences
Hypothèses : prix d'achat 200 000 €, amortissements déduits sur le bâti 60 000 €, prix de revente 250 000 €, détention 15 ans. Taux appliqués : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Hors frais d'acquisition, travaux et forfaits éventuels, hors surtaxe.
| Résidence d'affaires, de tourisme ou LMNP classique | Résidence étudiante, senior ou EHPAD | |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 110 000 € | 50 000 € |
| Abattement impôt sur le revenu (6 % par an de la 6ᵉ à la 15ᵉ année = 60 %) | −66 000 € | −30 000 € |
| Base imposable à l'impôt (19 %) | 44 000 € | 20 000 € |
| Impôt sur le revenu | 8 360 € | 3 800 € |
| Abattement prélèvements sociaux (1,65 % par an = 16,5 %) | −18 150 € | −8 250 € |
| Base des prélèvements sociaux (17,2 %) | 91 850 € | 41 750 € |
| Prélèvements sociaux | 15 798 € | 7 181 € |
| Total | 24 158 € | 10 981 € |
Écart : environ 13 200 €, soit plus du double d'imposition pour le même prix de vente et la même durée de détention.
Les abattements pour durée de détention
- Impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 4 % la 22ᵉ. Exonération totale après 22 ans.
- Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ, 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ. Exonération totale après 30 ans.
C'est la durée de détention depuis l'achat qui compte, même avant le début de la location.
Ce que cela change dans vos décisions
- Au moment d'acheter : le type de résidence a un effet direct sur la fiscalité de sortie. À performance égale, une résidence exemptée a un avantage fiscal à la revente.
- Pendant la détention : amortir reste avantageux, mais ce n'est plus un avantage « gratuit ». On étale l'impôt dans le temps plus qu'on ne le supprime. Voir notre comparatif micro-BIC ou réel.
- Au moment de vendre : chiffrez avant de signer un mandat. Un bien déjà détenu longtemps peut avoir intérêt à attendre un palier d'abattement.
Les nuances à connaître :
- Seuls les amortissements réellement déduits sont réintégrés. Un stock d'amortissements non utilisé faute de loyers suffisants n'entre pas dans le calcul.
- Le mobilier est exclu du calcul de la plus-value.
- Certaines ventes restent exonérées (donation, succession, vente pour financer sa résidence principale dans certains cas).
Et le budget 2027 ?
Un projet de loi prévoit de plafonner l'amortissement futur. Il ne touche pas à la plus-value, mais change l'équation d'ensemble. Voir notre point sur le budget 2027 et les résidences gérées.
Deuxième exemple : le même bien détenu 22 ans
Mêmes hypothèses que ci-dessus (prix d'achat 200 000 €, amortissements 60 000 €, revente 250 000 €), mais avec 22 ans de détention.
| Résidence d'affaires, de tourisme ou LMNP classique | Résidence étudiante, senior ou EHPAD | |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 110 000 € | 50 000 € |
| Impôt sur le revenu (exonéré après 22 ans) | 0 € | 0 € |
| Abattement prélèvements sociaux (28 %) | −30 800 € | −14 000 € |
| Base des prélèvements sociaux (17,2 %) | 79 200 € | 36 000 € |
| Prélèvements sociaux | 13 622 € | 6 192 € |
À 22 ans, l'impôt sur le revenu disparaît, mais les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans. L'écart entre les deux types de résidence reste net : environ 7 400 €. Le temps atténue le coût de la réintégration, il ne l'efface pas tout à fait.
Frais d'acquisition et travaux : ce qui peut majorer le prix retenu
Le prix d'achat servant au calcul peut être majoré des frais d'acquisition et des travaux justifiés. Les règles de droit commun des plus-values immobilières prévoient aussi des forfaits (7,5 % pour les frais d'acquisition, 15 % pour les travaux après cinq ans de détention). Conservez donc vos factures : elles peuvent réduire la plus-value imposable, ce qui se chiffre.
Et si je suis au micro-BIC ?
Au micro-BIC, il n'y a pas d'amortissement déduit : il n'y a donc, en principe, rien à réintégrer (à confirmer avec votre comptable). Cela ne veut pas dire que le micro-BIC est préférable : vous avez payé plus d'impôt pendant la détention. Voir notre comparatif micro-BIC ou réel.
Cinq façons de limiter l'impact
- Choisir, à l'achat, un type de résidence exempté quand c'est cohérent avec le reste du projet.
- Surveiller les paliers d'abattement : vendre juste avant ou juste après un palier peut changer le montant d'impôt.
- Conserver toutes les factures de frais et de travaux.
- Vérifier les cas d'exonération (donation, succession, vente pour financer sa résidence principale dans certains cas).
- Faire chiffrer la vente avant de signer le mandat, avec votre notaire ou votre expert-comptable.
Aucune de ces pistes n'est une martingale. Elles servent à décider en connaissance de cause.
Calculer votre cas
La plus-value dépend de vos dates, de vos amortissements réels et de vos frais. Chez Maison Conte, nous préparons l'estimation avec votre comptable avant toute mise en vente. Pour savoir comment revendre dans de bonnes conditions, lisez notre guide pour revendre un bien en résidence gérée.
Pour une vue d'ensemble du sujet, consultez notre page LMNP en résidence gérée.
FAQ
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés à la revente en 2026 ?
Oui, pour les cessions à partir du 15 février 2025, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD médicalisés.
Les résidences d'affaires et de tourisme échappent-elles à la réintégration ?
Non. Selon les sources que nous avons recoupées, seules les résidences étudiantes, seniors et médicalisées sont exemptées.
Le mobilier est-il réintégré dans la plus-value ?
Non. L'amortissement du mobilier est exclu du calcul de la plus-value.
Au bout de combien d'années la plus-value est-elle exonérée ?
Exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Un amortissement non utilisé est-il réintégré ?
Non. Seuls les amortissements effectivement déduits le sont.
Sources
- Revente LMNP : fiscalité et démarches — Je déclare mon meublé
- LMNP : amortissements réintégrés, comment limiter l'impact — Meilleurtaux
- LMNP résidence services 2026 : l'exemption LF 2025 — Hagnéré Patrimoine
- Réintégration des amortissements et plus-value LMNP — lmnp.ai
Contenu informatif, qui ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Faites valider votre situation par un expert-comptable ou un notaire.
